谈谈土地的价格 茅于轼

  谈谈土地的价格
                         作者：天则经济研究所 茅于轼
 
    只有能够互相替代的土地供给增加，使得住房的供给增加，才能降低那儿的房价，从而能够降低地价，最后还是房价决定了地价。最终的原因是土地是没有成本的，它的价格完全是对土地的需求引起的。
 
北京某些地段的房价已经达到每平方米一万多元，上海外滩的房价则更高了，而在中小城市每平方米才两千元。这一区别主要是土地价格不同造成的，许多人分析房价高的原因也说是因为地价高的缘故。那么我们就要问，地价为什么高？或者说是什么决定了地价？

地价是争出来的
    我们知道，土地是没有成本的，它是天生的。它不像其他一些商品，价格可以从成本加利润估计出来。当然，这样的估计也是极不可靠的，因为利润的大小并不知道，有时候还是负的。而土地的价格，因为没有成本，哪怕估计都是不可能的。这就发生了土地价格是由什么决定的问题。除了土地还有其他一些商品，他们有的没有成本，有的价格也和成本无关。这些商品是很特殊的一类，称之为生产要素。他们的价格减去成本(如果有的话)所得到的差，就是要素所创造的财富，所以生产要素是能够创造财富的一些特殊商品。土地就是一种生产要素，劳动、资金也是生产要素。
    土地是零成本，但是可以卖钱，所卖的钱就是土地所创造的财富。这笔财富归谁所有？应该归土地所有者所有。在我国的农村土地所有制说是归集体所有，到底谁是那个集体并不明确，这里就出了许多说不清的问题。农地出卖时所创造的财富就变成了一块肥肉，大家都想在里面分一点。所以土地市场特别混乱。

    土地的价格相差悬殊。沙漠里的土地不值钱，白送也没人要。因为没法利用。而西湖边上，上海外滩，青岛海滩的地价则非常昂贵，因为想要的人特别多。大家争着要，就把地价抬上去了。这说明地价是由需要它的人通过竞争争出来的。在一个透明的市场上，比如拍卖市场，土地价格是竞争出来的。但是如果不透明，做暗箱操作，地价就可能有很大的差异。同样一块地，有的人可以以很低的价格拿到手，别人即使愿意出更高的价格，但是因为没有门路，只好望洋兴叹。以低价拿到手的人，转手卖掉，立刻可以赚大钱。或者他自己开发，在上面盖上房，可以卖很高的价钱，从而获得高利润。大家常说房地产商赚了大钱，他们心特黑，其实做生意就是要赚钱，而且赚钱越多越好。房地产业的高利润不是因为心黑，而是因为土地市场的混乱。许多人犯罪也和房地产市场不规范有关，浑水摸鱼，就犯罪了。如果我们不着力解决房地产市场的规范性，超额利润和犯罪还会继续发生，这是制度的毛病。但是建立房地产市场可不是容易的事。

房价是水，地价是船
    那么土地市场建立之后房价能不能降低？答案是不能。前面讲了，土地价格是由需求决定的，和成本无关。只要需求高，房价就下不来。大家手里有钱，没有别的用场，愿意买房，房价就下不来，地价跟着也下不来。我们要强调的是房价决定了地价，而不是地价决定了房价。当然如果城市周边的土地供给增多，会使那儿的地价降低，但是并不能使上海外滩的地价降低，因为不同地点的土地一般是不能互相替代的。只有能够互相替代的土地供给增加，使得住房的供给增加，才能降低那儿的房价，从而能够降低地价，最后还是房价决定了地价。最终的原因是土地是没有成本的，它的价格完全是对土地的需求引起的。


    房价高是因为对住房的需求高，高房价引起了高地价。如果对住房的需求降低，房价就会下降，土地的价格跟着会下降。那么什么情况下对住房的需求会下降？这取决于买房人的收入。如果他们的收入下降，就会减少对住房的需求。我国人民的收入增加很快，尤其是高收入的人，他们的收入增加比一般人的更快，这是这几年房价猛升的主要原因。如果我国的高速经济增长猛然下跌，或者收入分配大幅度向穷人倾斜，房价很可能会急遽下降。但是这种情况发生的可能性很小。所以就目前的趋势看，高房价还会继续一段时间。

    在一般地段，如果增加住房的建设，增加供给，房价能够降低。所以通过增加土地供应来增加住房供应，房价是能够降低的。房价一旦降下来，地价也跟着降。这是降低房地产价格的有效措施。统计数据的确也证明了过去几年土地供应的多少和房价的上升有关。土地供应增加的时候房价的涨势就被遏制。那么有没有可能增加土地供应呢？增加土地供应的障碍何在呢？

耕地不需多，够用就行
    大家知道，我国有一条国策，叫做保护耕地，要冻结农业用地，不许将农用地转作它用，除非经过特批。这就是增加土地供应的根本性障碍。这条国策的来由是害怕粮食危机，但是所谓的粮食危机完全是子虚乌有，以谬传谬，人为制造出来的。有没有粮食危机不是这篇文章所能够说清楚的。但是我可以提供三个数据，一，如果进口粮食达到我国建国以来创纪录的高度，所花的外汇只占现在我国一年出口创汇的半个百分点。万一国产的粮食不足，我国有非常足够的外汇来从世界市场购买粮食。二，有人担心买粮食吃不可靠，但日本人所吃的粮食中有超过60％的粮食靠进口，世界市场是极为可靠的。三，我国进口石油所用的外汇大约十倍于可能进口粮食的最大数，而且我国有极为充沛的粮食储备，而石油储备直到最近才开始有所准备。这说明我们对粮食供应有过分的担忧。因为三年灾荒饿怕了。但是三年灾荒的政策性错误现在不可能再次发生，条件和背景完全不同了。

    保护耕地的目的是生产粮食。如果粮食可以进口，耕地的问题也就不存在了。土地是不能进口的，但是粮食可以进口。进口粮食就等于进口了土地。我国土地缺，所以应该进口粮食，以补充土地的不足。
    可是由于对粮食的过分担心，强调粮食生产，结果是大多数年头粮食生产过剩，虽然国务院拨专款兴建粮库，还是装不下，只好赔钱出口。因为国际粮价低于国内粮价，出口粮食等于出口土地。一个土地稀缺的国家却变相出口土地，岂非倒行逆施。这种政策的一个间接后果就是房地产价格的节节高升。
    我国一方面想控制房价，另一方面却又严控土地，目的是增加粮食生产，最后的结果是粮食出口，它等于土地出口。要消除这些政策矛盾，必须彻底改变对粮食问题的认识。（编辑：陆思同）